С каждым годом во всех печатных и интернет- изданиях, как-либо связанных со строительством и обустройством зданий и сооружений для нужд сельского хозяйства, появляется все больше предложений о строительстве «под ключ».
Давайте попробуем разобраться - что же представляет собой данная услуга, в чем ее плюсы и минусы.

 

Представим ситуацию - ваш бизнес растет, и вы решили построить овощехранилище.

 

1. Получение ИРД (искодно-разрешительнои документации)

С чего начать?

Наверное, с фундамента, - скажете вы.

А вот и нет. Сначала нужно по­лучить разрешение на строитель­ство!

Для получения этого докумен­та необходимо предоставить в рай­онный отдел главного архитектора определенный пакет документов. А каждый из этих документов выдает еще некая важная в своей сфере деятельности организация, и для их получения обязательно нужно выполнить целый ряд условий, за­частую к тому же весьма затратных.

Итак, делать это самому или нанять специалистов?

Вообще, пройти все эти препо­на весьма непросто. Для облегче­ния процедуры в Градостроитель­ном Кодексе РФ предусмотрена одна сравнительно новая возмож­ность - наем технического заказ­чика. В этой схеме точно все «под ключ».

Отличие технического заказ­чика от генерального подрядчика заключается в том, что техниче­ский заказчик, действуя по дове­ренности клиента, может заменять его при оформлении всех необ­ходимых документов, общении с проектными и государственными организациями и т.д. То есть фак­тически технический заказчик пол­ностью закрывает весь процесс реализации проекта, от получения исходно-разрешительной доку­ментации до ввода объекта в экс­плуатацию. Реальный заказчик, то есть клиент, только платит деньги. Удобно?

Безусловно, этот вариант тоже вызывает ряд вопросов: ведь при заключении договора с техниче­ским заказчиком заказчик реаль­ный делегирует ему и возможность распоряжаться запланированными на этот проект деньгами! Наши специалисты утверждают - ничего страшного в этом нет, все условия подобного договора подробно опи­саны в Гражданском Кодексе РФ, а вот экономия времени и нервов занятых людей получается весьма существенная!

Альтернатива техническому заказчику - заключение договора генерального подряда и наем как минимум технического надзора (Градостроительный Кодекс во­обще предусматривает для этих целей создание целого отдела - ОКС - Отдел капитального строи­тельства).

Еще один вариант строитель­ства - это наем подрядчиков на отдельные виды работ. Но в этом случае никакого строительства «под ключ» нет и в помине, поэтому данный вариант мы рассматривать не будем.

Решать же, как обычно Вам!

Итак, начнем...

 

2. Проектирование

 

Настоящее строительство "под ключ" начинается с проектирова­ния.

Для реализации любого стро­ительного проекта нужен в первую очередь сам проект. Разумеется, при условии, что у вас есть в соб­ственности (или долгосрочной аренде) подходящий участок зем­ли. С этого момента вам придется стать заказчиком, а ваше будущее овощехранилище на определенное время приобретет звание «объек­та».

Для разработки проекта вам придется заключить договор с про­ектной организацией, имеющей до­кумент, подтверждающий ее право на выполнение подобных работ, этот документ называется «Сви­детельство о допуске к проектным работам». В нем перечисляются виды проектных работ, которые данная организация имеет право выполнять, а выдает этот документ Саморегулируемая организация строителей (СРО).

С проектантов все начинается, потому что они готовят техниче­ское задание на проект. Его можно подготовить и самому заказчику, но есть опасение, что по такому техзаданию «объект» очень долго так и будет оставаться «объектом». Лучше все же обратиться к про­фессионалам.

Так, ООО «Агросейв» пред­лагает своим клиентам готовый типовой проект, не подлежащий государственной экспертизе. Это экономия времени и средств того же заказчика. Еще одним плюсом является отсутствие необходимо­сти геологических изысканий, что обусловлено фундаментом мелко­го заложения.

Первое, что потребуется про­ектантам, это информация о том, что же за «чудо» вы хотите возве­сти. На основании ваших предло­жений они подготовят техническое задание для геологов и геодези­стов, подготовят эскизный проект и раздел АР (архитектурные реше­ния), а также разделы ПОС (про­ект организации строительства) и СПЗУ (схема планировки земель­ного участка). Вам останется полу­чить только ТУ (технические условия) на подклю­чение к коммуникациям - в нашем случае это электричество.

Это и есть необходимый па­кет документов для архитекту­ры. Дополнив его заявлением, вы можете ожидать получения Гра­достроительного плана, а с ним и долгожданного разрешения на строительство. Эти документы го­товит как раз служба архитектора за подписью главы районной орга­низации.

Ну, а теперь фундамент.

 

3. Строительство

 

Для того чтобы начать строи­тельные работы, необходимо сна­чала определиться с подрядной ор­ганизацией. заказчик, решивший строить объект, привлекая подряд­чиков на определенные виды работ, несет самые большие риски.

Конечно, Законодательством предусмотрены определенные за­щитные меры, в виде того же член­ства в СРО (Саморегулируемой Организации Строителей), но всех проблем это не решает.

Наиболее частая практика вы­бора - это проведение тендера, или конкурса. К сожалению, этот метод не всегда приводит к жела­емому результату. «Ушлые» под­рядчики владеют целой россыпью фокусов, как выиграть тендер и продать в итоге негодную услугу. А учитывая, что видов работ при реализации комплексного проекта, как правило, немало, работа заказ­чика серьезно усложняется.

Гораздо проще, если объект возводит технический заказчик или генеральный подрядчик. В этом слу­чае заказчику нужно выбрать только одну организацию подрядчика, что, конечно, упрощает задачу. Но ведь фирма-генподрядчик зачастую так­же часть работ отдает на субподряд и, следовательно, тоже выбирает подрядчиков. В чем же разница? - скажет возмущенный заказчик.

А разница в том, что подобные фирмы работают, как правило, не один год, и у них уже есть прове­ренные годами подрядчики, более того, риски заказчика по различным видам работ генподрядчик, по сути, берет на себя. Если произошел сбой в работе одного из подрядчиков, то это в первую очередь становится проблемой генподрядчика - тогда он не сможет выполнить весь проект в целом, у него могут встать другие подрядчики, следовательно, и его прибыль и репутация окажутся под угрозой. Поверьте, любой уважаю­щий себя генподрядчик приложит максимум усилий, чтобы заказчик даже не догадался о том, что с ре­ализацией проекта возникли какие- то проблемы.

Разумеется, и при этом вариан­те существуют проблемы. В первую очередь, удорожание проекта, ведь генподрядчик должен с каждого до­говора подряда получить прибыль - это закон бизнеса. Невыгодно? Но давайте посмотрим на эту проблему с другой стороны: а за что же в таком случае платит больше заказчик?

Опираясь на собственный опыт, могу смело сказать: самые про­блемные места при реализации лю­бого строительного проекта - это стык работ двух подрядчиков. Лю­бой подрядчик, как правило, хорошо выполняет свою работу, но вот стык с работой другого подрядчика, по его мнению, должен делать кто-то иной. Такой подход вполне объяс­ним: основные работы выполняются по типовым решениям, а по стыко­вочным узлам, как правило, каж­дый проектант имеет свое видение, в итоге они получаются дорогими, «неудобными» для подрядчика. От­сюда и стремление уйти от выпол­нения такой работы. Именно здесь необходим контроль специалистов, знающих эти критические точки и умеющих правильно решить подоб­ные проблемы.

В случае аварийных ситуаций на объектах, построенных с привле­чением нескольких подрядных ор­ганизаций без найма генподрядной организации, доказать вину кого- либо из участников строительства будет крайне сложно, ввиду того что, как правило, отсутствуют необходи­мая исполнительная документация и надлежащий контроль в момент производства работ.

На слуху случай, когда один из заказчиков самостоятельно постро­ил фундамент, а на монтаж арки пригласил подрядную организацию. По завершении работ произошло обрушение арочной конструкции. Каждый из участников строитель­ства обвинил в нарушении техно­логии партнера, суды длятся уже несколько лет, деньги вложены, а хранилища как не было, так и нет.

При строительстве «под ключ» подобные риски ложатся на плечи генподрядной организации. Генпо­дрядчик, по сути, подменяет заказ­чика в работе по техническому над­зору за строительством объекта.

Если консолидировать все «за» и «против», то можно констатировать:

-         строительство «под ключ», как правило, несколько более затратно;

-         но более надежно в плане техно­логичности и экономики;

-         а также более удобно в процессе реализации самого проекта.

Но вот, наконец, объект постро­ен, работа генерального подрядчика на этом завершается, а технический заказчик работает с вами, пока вы не станете полным собственником.

 

4. Ввод в эксплуатацию

 

Для того чтобы ввести объект в эксплуатацию, необходимо правиль­но пройти все предыдущие этапы реализации проекта, ну и достойно завершить его.

По завершении строительных работ необходимо оформить акты выполненных работ в соответствии со сметной документацией, при­гласить представителей БТИ, кото­рые зафиксируют факт постройки объекта натурной исполнительной съемкой.

Представители архитектуры на основании предоставленных доку­ментов подготовят Приказ по вводу объекта в эксплуатацию, и после подписания его главой администра­ции объект становится хранилищем, а вы его собственником.

Все это вам помогут совершить специалисты ООО «Агросейв». На нашем счету построенные «под ключ» хранилища более чем на 30000 т овощей и реконструирован­ные склады более чем на 250 000 т.

Мы будем рады пройти этот путь вместе с Вами.

Директор ООО «Агросейв»

Кувшинов Вадим Николаевич

моб.тел. 915 956 35 65

Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Сентябрь 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30